|
В рамках применения данной стратегии вы должны покупать недвижимость по ее оптовой цене (или еще дешевле), а затем продавать по розничной цене (или еще дороже). Вы должны приобретать собственность по цене, не превышающей 80% ее реальной стоимости. Приобретая собственность на таком оптовом уровне, вы получаете возможность перепродать ее быстро и с хорошей прибылью.
Давайте «пробежимся» по плюсам и минусам стратегии быстрых денег.
Преимущества
• Немедленный результат. В данном случае вы стремитесь провернуть сделку насколько возможно быстро — получаете немедленные результаты.
• Высокая прибыльность. Если вы можете делать таким способом 15% за два месяца, значит, за год можно заработать 90%.
• Отсутствие проблем с обслуживанием жилья. Вы не должны волноваться о ремонте, сборах арендной платы, просыпаться от телефонных звонков среди ночи или беспокоиться о какой-либо другой проблеме, тревожащей людей, сдающих жилье в аренду.
Неудобства
• Необходимость «крутиться». Вы должны постоянно находить новые прибыльные сделки — новых продавцов и новых покупателей.
• Капиталоемкость. Вам могут потребоваться в постоянное распоряжение $25 000, чтобы осуществить сделку стоимостью $10 000, но эта сделка всего через пару месяцев может принести 40% прибыли.
• Забота о «товарном виде». Чтобы продать недвижимость быстро и выгодно, вам придется позаботиться о придании ей товарного вида, для чего может потребоваться некоторый ремонт.
• Налоги. Ваш доход от этих сделок будет облагаться налогом без применения каких-либо льгот.
Я закончил свою первую сделку с недвижимостью в 1982 году. Это была быстрая сделка за наличные деньги. После чтения пары популярных книг о вложении средств в недвижимое имущество я решил попробовать, смогу ли я этим заниматься. Для этого нужно было найти особенное предложение, поскольку денег на авансовый платеж у меня не было.
Я просматривал газеты с объявлениями о продаже недвижимости и поместил там же объявление о своей заинтересованности в покупке. Приблизительно шестью месяцами позже я представлял маленькую строительную компанию на торговой выставке, посвященной сохранению энергии. Там мне и подвернулась подходящая сделка. Я поговорил с человеком, который продавал солнечные нагреватели. Восемнадцатью месяцами ранее он пробовал начинать карьеру на рынке недвижимости. Он приобрел участок земли в 2,5 акра и построил на нем ранчо площадью 1800 квадратных футов, которое оценивалось в $89 000.
С этим домом все было в порядке. Единственной проблемой была процентная ставка по кредиту. В 1982 году процентные ставки были невероятно высокими, мало кто покупал недвижимость. Процентные выплаты разоряли моего собеседника. Если бы он не продал дом в ближайшем будущем, он потерял бы все. Как только он узнал, что я заинтересован в покупке и могу взять на себя ссуду, то сказал, что с удовольствием продаст мне дом. В конце концов он согласился продать его мне за $75 000 и взять на себя все накладные расходы.
Я попросил его оформить официальную сумму сделки в $89 000 с задатком в $9000, с тем чтобы компания по депонированию документов не смогла придраться к нашей сделке. Другими словами, при таком раскладе я мог получить ссуду в $80 000, так как кредитор считал, что я должен заплатить за дом $89 000. Остальные $9000 образовывали мой фиктивный депозит для отчета перед компанией по депонированию. На самом деле это была лишь виртуальная сумма, на которую продавец согласился снизить свою цену.
Как только я заплатил за дом $80 000 (без реальной уплаты аванса) и депонированный документ был закрыт, продавец выписал «сдачу» — чек на $5000. Вот как это все было проделано.
Цена покупки, указанная в договоре, $ 89000
Фиктивный аванс, $ -9000
Размер ссуды, $ 80000
«Сдача», возвращенная продавцом, $ -5000
Итоговая цена покупки 75000
На момент закрытия сделки у меня были в кармане $5000, а в активах - $9000 мгновенной прибыли. Получение $5000 наличными в момент закрытия сделки — это и есть «быстрые деньги». Я получил их сразу, не дожидаясь перепродажи собственности. Что может быть лучше?
Единственным недостатком этой сделки была необходимость погашения кредита. Процентные ставки в начале 1980-х по сравнению с сегодняшними были просто зверскими. Ставки по ипотеке Федерального жилищного управления составляли 16-18% годовых. Это походило на оплату покупки дома с помощью кредитной карты Visa или MasterCard. Когда я вспоминаю тогдашний размер ставок, то реально ощущаю, насколько доступнее по сравнению с прошедшим временем стали кредиты.
Давайте рассмотрим мой отчет о дальнейшем движении средств.
Выплаты по кредиту, $ -754.32
Страхование имущества, $ -74.17
Налог на собственность, $ -24.42
Страхование ипотечного кредита, $ -29.34
Общая сумма расходов, $ -882.25
Налоговая льгота ($828,49 х 30%) 248.55
Арендная плата (за 3-ю комнату), $ 350.00
Общая сумма доходов, $ 598.55
Чистая прибыль/убыток, $ -283.70
Результатом этой сделки стало то, что я платил меньше $300 в месяц за проживание в очень хорошем доме на паре акров дорожающей земли.
Недвижимость, приобретенная менее чем за 80% от ее рыночной стоимости, часто способна окупить себя немедленно. Даже на правах аренды (без приобретения права собственности) такая собственность может финансировать вас на 90-100% своей реальной цены.
В качестве варианта применения стратегии быстрых денег можно рассмотреть покупку недвижимости за 50-75% ее стоимости (что вполне возможно при распродаже кредиторами невыкупленной должниками собственности) и дальнейшее получение ссуды под залог приобретенной недвижимости. Это позволяет вам быстро восполнить отсутствие оборотных средств, не перепродавая при этом свою собственность. Она может быть перепродана с дополнительной прибылью в результате последующей сделки на выгодных для вас условиях.
Давайте рассмотрим дополнительные методы, которые вы можете использовать в рамках применения стратегии быстрых денег.
|
