Когда я только начал вкладывать капитал в недвижимое имущество, то сконцентрировался на стратегиях быстрых денег и долгосрочной покупки. Я использовал стратегию «покупай-и-держи», потому что хотел увеличить стоимость своих активов с течением времени и не знал никакого другого пути для достижения этой цели. Я использовал и стратегию быстрых денег, потому что, подобно многим людям, нуждался в получении денег немедленно.
|
Когда я впервые отправился в Финикс, я планировал использовать стратегию «купить и держать». Мой план состоял в том, чтобы покупать жилье на распродажах имущества должников или в каких-либо иных критических обстоятельствах, позволяющих приобрести собственность по низкой цене, а затем сдавать ее в долгосрочную аренду. Однако я быстро понял, что эта стратегия не для меня.
Я не любил вкладывать свои с трудом заработанные деньги в долгосрочные инвестиции, чтобы затем год за годом собирать капающую с них арендную плату. Мне очень не нравилось работать на своих арендаторов. Я не любил, да и не умел делать ремонт. Но я должен был этим заниматься, будучи домовладельцем, сдающим жилье внаем. Мне нравилось проворачивать дела, но ремонт и арендаторы сводили меня с ума. Я был на пределе. Мне нужно было каким-то образом заставить свою собственность приносить доход и не выполнять при этом рутинные обязательства. На самом деле я не горел желанием иметь недвижимость — мне нужны были деньги. Так что я начал использовать собственность для игры с соглашениями на продажу, или «обертками». Этот бизнес подразумевает, что я держу первоначальную ипотеку и продаю ее другому человеку с другими условиями кредита, «обернутого» вокруг моей ипотеки. Позже я объясню, каким образом в этом деле, накручивая наличные на наличные, можно получать доход в 60 и более процентов ежегодно.
В качестве альтернативы я использовал еще и торговлю недвижимостью на арендном договоре с правом выкупа. В этом случае вы приобретаете собственность и затем передаете ее кому-то в пользование с правом постепенного выкупа. Новый пользователь производит единовременную выплату продавцу (то есть вам), которая покрывает все затраты на содержание собственности. Он заботится о доме и производит все необходимое обслуживание. Со временем такие платежи, как налоги, страховка или взносы для ассоциации домовладельцев, повышаются. А вы продолжаете погашать свою ссуду и получать прибыль от разницы между затратами на погашение ссуды и выплатами, которые получаете от пользователя вашей недвижимости. Данный метод известен как спред. Мне нравится эта инвестиционная стратегия, потому что все, что от меня требуется при ее реализации, — это собирать деньги и считать прибыль. Я могу получать существенный ежемесячный доход без того, чтобы нести на себе бремя управления недвижимостью.
Для реализации этой стратегии я стараюсь находить дома уровня «среднего класса», которые оценены по крайней мере на 10-20% ниже средней стоимости домов, расположенных в данной местности. Вот пример одной из моих первых сделок.
|