|
Вы предлагаете продавцу купить у него собственность. Как только ваше предложение принято, вы продаете свое право на покупку этой собственности кому-то еще. Когда этот человек закрывает сделку, вы получаете свой чек непосредственно от компании по депонированию документа. Можно даже за ним не приходить. Если захотите, они отправят чек по почте. Два ключевых момента для реализации данного метода: у вас должна быть обширная база данных покупателей и вы должны найти собственность, которая продается с достаточно большой скидкой к ее рыночной стоимости, с тем чтобы можно было легко «накрутить» цену в свою пользу.
Самый легкий способ создать базу данных состоит в том, чтобы следить за объявлениями тех, кто ищет то же самое. Что-то вроде этого:
• Владелец. Продаю дома на северо-западе Финикса за 92% стоимости. Обязательная гарантия. Без посредников.
• Безнадежный долг. Владелец. Только аванс— $1900. Без банковской гарантии. Возможные ежемесячные платежи.
• Посредник. Приобретение права на недвижимость всего за $3500. Самое легкое оформление банковской гарантии в городе.
• Если у вас есть возможность оформить ссуду, я продам вам дом в Глендейле за 90% стоимости по оценке Федерального жилищного управления.
Когда покупатели звонят мне, я выясняю, что именно требуется и каковы их временные ограничения. Я спрашиваю, какой суммой денег они располагают, и узнаю их возможности по получению ссуды. Вы будете удивлены тем, сколько существует потенциальных покупателей на недвижимость, которую вы уже нашли для них! Затем следует сделать продавцам подходящей недвижимости предложения о покупке их домов по цене ниже рыночной. Хотя бы небольшой процент от этих предложений будет принят. И как только ваше предложение принимается, вы показываете дом потенциальному покупателю. Вот некоторые ключевые моменты, о которых необходимо помнить при составлении предложения относительно переуступки контракта.
• Всегда оговаривайте за собой право переуступить договор купли-продажи другому покупателю.
• Всегда оставляйте себе достаточно времени (по крайней мере, от 60 до 90 дней) до момента исполнения обязательств по договору. Это необходимо для поиска подходящего покупателя.
• Всегда требуйте (в письменной форме) согласия собственника на показ дома потенциальным жильцам. Важно использовать именно термин «жильцам», потому что это позволяет представлять потенциальных покупателей будущими арендаторами, тем самым не вызывая подозрений у продавца.
• Предусматривайте включение в соглашение пункта об использовании непредвиденных обстоятельств, которые дают вам право расторгнуть договор. Обычно такой пункт выглядит следующим образом: «Данное соглашение подлежит обязательному одобрению партнером покупателя в течение 60 дней после принятия предложения». Вместо слова «партнером» вы можете написать «юристом», «бухгалтером», «финансовым консультантом», «инвестиционным консультантом». Однако имейте в виду: чем большее количество непредвиденных обстоятельств вы укажете, тем меньше будут ваши шансы на заключение такого договора.
• Оформляйте сделку таким образом, чтобы получить максимальную прибыль. Например, купите собственность, оговорив очень низкий размер аванса, а затем перепродайте ее за больший авансовый платеж. Если продавец нуждается в деньгах, договоритесь о ссуде, пока не получите авансовый платеж от найденного вами нового покупателя.
• Договаривайтесь об указании в договоре стоимости большей, нежели фактическая, с тем чтобы ваш новый покупатель имел возможность получить ссуду такого размера, который позволит покрыть указанную вами новую стоимость (с учетом вашей наценки). Это похоже на пример, описанный мною ранее. (Напомню: я купил дом за $80 000, но попросил, чтобы владелец указал в договоре цену в $89 000 с фиктивным авансом в $9000. Таким образом, я получил возможность взять ссуду в размере полной покупной цены в $80 000). Если переговоры окажутся успешными, вы сможете продать дом новому покупателю, который также будет иметь возможность получить разницу между размером кредита и реальной ценой покупки.
Вы должны подготовить несколько вариантов письменных предложений для каждого случая. Без устали предлагайте направо и налево до тех пор, пока не найдете того, кто будет согласен продать собственность на условиях достаточно гибких, чтобы можно было применить рассматриваемую стратегию.
Многие люди начинают свою деятельность на рынке недвижимости, используя технику переуступки контракта. Из-за ее гибкости и минимальной начальной суммы вложений эта методика является одной из лучших для того, чтобы начать карьеру на этом рынке.
|
