|
Недвижимость более доступна, чем это было 30 лет назад
Да, стоимость недвижимости за последние годы повысилась. Но это лишь способствовало инвестициям. Рынок недвижимости стал гораздо более доступным, чем 30 лет назад. В 1981 году требовалось заложить все, что вы имели, чтобы позволить себе приобрести в кредит средний по цене дом. При ипотечной ставке в 15-42% среднего семейного дохода уходило только на то, чтобы оплатить ежемесячные взносы и набежавшие проценты.
Сегодня для того, чтобы приобрести тот же самый дом, вам потребуется лишь половина этой суммы. Ипотечные ставки упали с 15% в 1981 году до 5,5% в 2004 году. Теперь средний ежемесячный взнос по кредиту составляет приблизительно $900, в то время как средний семейный доход приблизительно равен $53 000. Так что оплата дома (основной суммы и процентов) отбирает лишь 20% дохода. Это сделало покупку недвижимости более доступной, чем в любое время с начала 1970-х, о чем свидетельствует график на рисунке 11.1.
С возрастанием доступности приобретения жилья повышается вероятность ценового бума
После появления благоприятных возможностей для приобретения недвижимости в начале 1970-х цены на нее быстро выросли. Как ни странно, это произошло в 1973-1974 годах — в период второго по своей сокрушительности падения рынка акций XX столетия. Выходит, что в общепринятой «мудрости» о том, что стоимость недвижимости падает вместе с рынком акций, нет ни капли мудрости.
Даже при том, что процентные ставки по кредитам в 1970-х повышались, стоимость недвижимости продолжала расти. Новые покупатели не заботились о высоких процентных ставках потому, что покупка недвижимости все еще была для них «доступна». Чтобы ликвидировать эту доступность, процентные ставки должны были резко возрасти, так как ипотечные платежи в эти дни оставались на более низком уровне, чем арендная плата.
Индекс доступности, который отражен на рисунке 11.1, измеряет финансовую способность домохозяйств приобрести жилье по среднеамериканским ценам. Согласно этому индексу на момент написания данной книги доступность приобретения жилья была необычайно высокой для последних 30 лет. Падение доходов домохозяйств при существенном повышении процентной ставки или существенном росте цен на недвижимость заставило бы этот индекс падать (это означало бы, что дома стали менее доступными).
Неважно, какова была цена недвижимости, гораздо важнее — какой она будет. Следует обращать внимание на показатель доступности недвижимости. Сегодня она более доступна (с точки зрения размеров ипотечной оплаты против величины семейного дохода), чем это было 30 лет назад. С тех пор как доступность приобретения недвижимости населением была на таком же уровне, цены на недвижимость (без поправки на инфляцию) удвоились за последующие шесть лет.
Индекс доступности хорош для весьма приблизительной оценки ситуации в стране, однако для более точного анализа необходимо учитывать местные особенности рынка недвижимости. Как обстоят дела на этом рынке в вашем регионе?
Рынок жилья в вашем регионе
В национальном масштабе цены на жилье поднимались в среднем на 6,5% в год за последние пять лет. За то же самое время в Сан-Диего (Калифорния) цены повысились на 84,7%; в Нассау/Саффолке (Нью-Йорк) — на 81,7%; в Уэст-Палм-Бич (Флорида) — на 51%. Эти цифры находятся в абсолютном контрасте с данными по Спрингфилду (Иллинойс), где дома дорожали в последние пять лет лишь приблизительно на 1,6% в год.
Национальная строительная ассоциация провела собственное исследование доступности приобретения жилья на местных рынках. Целью исследования было сравнение средних доходов со средними ценами недвижимости на сотнях местных рынков жилья по всей Америке. Как и предполагалось, исследование показало, что девять из десяти семейств в штате Индиана могут позволить себе покупку среднего по цене дома (средний доход семьи $64 000, средняя цена дома $125 000). С другой стороны, в Сан-Франциско лишь одна семья из десяти может позволить себе дом по средней цене местного рынка (средний доход семьи $86 000, средняя цена дома $525 000).
Таким образом, мы можем наблюдать «пузырь» цен на недвижимость в некоторых регионах страны, но, конечно, не в общенациональном масштабе.
|
